LAS ORGANIZACIONES POPULARES DE VIVIENDA

Por : William Moreno
Dirigente FENAVIP,
Edil Localidad de Suba

En la búsqueda de alternativas para atender la creciente demanda de vivienda en el país, especialmente la vivienda de los mas pobres, se encuentra un actor poco reconocido pero que con su trabajo silencioso, en medio de las mas absurdas dificultades, ha construido en los últimos 17 años mas de 60.000 viviendas en el territorio nacional, la inmensa mayoría de ellas viviendas tipo 1, es decir viviendas por debajo de los 50 salarios mininos legales mensuales, que son las viviendas mas económicas que se encuentran en el mercado, y por ende son las viviendas a las que pueden acceder los mas pobres de nuestra sociedad.

Estoy hablando de las Organizaciones Populares de Vivienda, especialmente las lideradas por la Federación Nacional de Vivienda Popular, FENAVIP. Desde 1993, la FENAVIP con una metodología propia ha promovido en casi todo el país, la conformación de Organizaciones Populares de Vivienda, a través de las cuales mas de 60.000 familias se han organizado para autogestionar la solución de una de sus principales necesidades de vida, la vivienda.

Pero que son las OPV?, como Funciona?, Cuales son sus fortalezas y debilidades? Permítame en estos minutos referirme a estas preguntas. Con el propósito especifico de dar a conocer un actor a mi modo de ver estratégico en la búsqueda de respuestas al déficit de vivienda en el país. Un actor que diferenciándose de los otros actores en la producción de vivienda, el constructor privado y el Estado, ofrece la capacidad de la producción masiva de vivienda, a demás de propiciar proceso de organización social como valor agregado de su labor.

Ya de todos es conocido que al constructor privado no le interesa construir vivienda para los pobres, no le resulta lo suficientemente rentable y solo se acuerda de ella, cuando los ciclos de crisis de la construcción lo obligan a refugiarse en el nicho de mercado que nunca se agota, la vivienda de  bajo costo. El Estado por su parte, tanto nacional como territorial, no asume la tarea con la voluntad política necesaria para desatar un plan de acción que garantice la construcción de la vivienda de interés prioritario al menos al mismo ritmo que el déficit se produce.

Es allí donde el trabajo de la FENAVIP, en la producción social de vivienda adquiere su máxima importancia.  Organizando a las mismas familias que desean solucionar su problema de vivienda y que están dispuestas a participar en un proceso asociativo, organizado y solidario.

En el Decreto 2391 de 1989, se define a las OPV como “…aquellas que han sido constituidas y reconocidas como entidades sin animo de lucro cuyo sistema financiero es de economía solidaria y tiene por objeto el desarrollo de programas de vivienda para sus afiliados por sistemas de autogestión o participación comunitaria.

La familias que se vinculan a las OPV organizadas por la FENAVIP, deben participar inicialmente en un proceso de capacitación constituido por un ciclo de talleres, que les ofrece la información necesaria para entender la naturaleza de la organización de la que va ha ser parte, conocer los pasos del proceso hasta la obtención de la vivienda, tener claro los esfuerzos económicos y de participación que tiene que hacer en el desarrollo del proyecto y los apoyos que la OPV le brinda a los asociados en la consecución del subsidio de vivienda y el crédito complementario.  De una buena capacitación inicial ha dependido la capacidad de cohesión que la asociaciones de vivienda adquieren, permitiéndoles a las familias saber entender las dificultades a las que en ocasiones se han visto enfrentada las OPV por falta de financiación, asumir los tiempos que en muchas ocasiones resultan prolongados y apoyar a la dirigencia de la organización para poder salir avantes.

Así mismo durante el desarrollo del proyecto de vivienda, las familias participan de jornadas comunitarias de trabajo, que en realidad le aportan muy poco al avance de la construcción, pero en cambio si son absolutamente importantes en el fortalecimiento de la organización comunitaria y el sentido de pertenencia que los asociados van adquiriendo del que va hacer su futuro barrio.

Como resultado las OPV logran ofrecer la mejor vivienda posible en el menor costo que se puede encontrar en el mercado. Y esto se da como consecuencia de una serie de economías que solo una OPV puede ofrecerle a sus asociados en el desarrollo del proyecto constructivo:

En primer lugar por ser una organización sin ánimo de lucro por definición, no tiene margen de utilidad, los dueños del proyecto son los mismos viviendistas, que reciben su mayor utilidad en la obtención de la vivienda en el menor costo posible, por eso el valor de la vivienda coincide con su costo de producción.  Este ahorro puede representar un 8% en comparación con un proyecto de vivienda comercial.

En segundo lugar y como consecuencia de que la Organización Popular de vivienda lo primero que garantiza son los beneficiarios o asociados, no tiene que realizar ninguna gestión de ventas, este ahorro en comparación con lo que le cuesta a un promotor inmobiliario puede llegar a significar 5% del valor del proyecto.

En tercer lugar el proyecto urbanístico se concibe para adelantarse por desarrollo progresivo teniendo en cuenta no incorporar en el valor inicial de la vivienda, algunas dotaciones que se pueden lograr posteriormente, de tal suerte que algún equipamiento secundario, como porterías, cerramientos, salones sociales se logren a través de la gestión comunitaria como parte del desarrollo posterior del barrio.  

Por ultimo, cuando la política de subsidios ha permitido acceder a los subsidios anticipados, los costos financieros del proyecto se pueden reducir en un 2% adicionalmente.

Estos ahorros se ven reflejados en una alta calidad constructiva del proyecto y en una mayor área de lote por vivienda, permitiéndole de igual forma a cada familia la ampliación paulatina de la vivienda en la medida de sus posibilidades, como lo hacemos los sectores populares, paso a paso, peso a peso y piso a piso.

Pero lo paradójico de esta historia, de la que nos sentimos profundamente orgullosos, es que buena parte de esta labor nos ha tocado desarrollarla a pesar de las políticas oficiales, que en buena parte están diseñadas en contravia de las posibilidades de actuación de las OPV. En lugar de encontrar un  Estado nacional y territorial que reconozca las potencialidades de este modelo, de ver las OPV como un aliado para el cumplimiento de las metas de Vivienda de Interés Social, tema en el que normalmente se han rajado las administraciones de los últimos 20 años, en lugar de premiar el esfuerzo que realizan las miles de familias que de forma autogestionaria resuelven su necesidad de vivienda. La relación de las OPV con el Estado se ha caracterizado por el desarrollo de una normatividad que parte de la desconfianza y trata de ponerle talanqueras a los procesos de organización social, estableciéndole mayores exigencias a todos los procesos en comparación a los que tiene que realizar un constructor privado, prueba de ello, son la Resolución 044 de 1990 de la Superintendencia de Sociedades y Decreto Distrital 100 de 2004

El relacionamiento con las distintas entidades del orden nacional o local resulta habitualmente traumático, por que estas entidades parten de desconocer la naturaleza especifica de las OPV y nos asumen como constructores privados con ánimo de lucro y en consecuencia establecen exigencias desmedidas que dificultan el desarrollo de los trámites propios de un proyecto constructivo.

Adicionalmente, desconociendo lo preceptuado en la Constitución Política de Colombia que  dice en su Articulo 51.  Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda. No existe hasta la fecha la más minima disposición de favorecimiento para estas formas asociativas de ejecución de programas de vivienda, conocidas como OPV.

Medidas como, definición de suelo urbanizado para vivienda de interés prioritario por parte de los municipios, líneas de financiación para los proyectos y las familias beneficiarias con ingresos por debajo de los dos salarios mínimos, asignación de los subsidios familiares de vivienda y un procedimiento menos costoso y engorroso para acceder a estos recursos del subsidio de forma anticipada, son algunas de las acciones que un Estado interesado en la vivienda de los mas pobres podría implementar como parte de una política consecuente que realmente busque resolver el déficit de vivienda en el país.